NOU! Modificări legislative privind vânzarea terenurilor agricole din extravilan!

Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale (MADR) a pus în dezbatere publică proiectul de ORDONANȚĂ DE URGENȚĂ pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului.

În expunerea de motive a noului act normativ se precizează că au fost identificate anumite aspecte neclare și lipsite de previzibilitate ale textului legii, precum și impedimente pe termen mediu și lung în circuitul civil, referitoare la încheierea actelor translative de proprietate având ca obiect terenurile agricole, urmare parcurgerii procedurii prevăzută de legea de bază aplicabilă în domeniu.

De asemenea. se precizează că, „elementele antemenționate creează premisele unei situații extraordinare, cuantificabilă, obiectivă, imprevizibilă și independentă de voința Guvernului, a cărei reglementare nu poate fi amânată, consecințele neadoptării acestui proiect de act normativ, în regim de urgență, conducând la:

– limitări în practică cauzate de reglementarea unor aspecte neclare și imprevizibile privind modul de calcul si încasare a impozitului pentru tranzacțiile cu terenurile agricole situate în extravilan;

– blocaje ale aplicabilității legii de bază aplicabilă în domeniu și a legislației subsecvente care reglementează procedurile de control și verificare a finalizării etapelor procedurale și a condițiilor de a căror îndeplinire depinde eficacitatea drepturilor subiective civile și a obligațiilor corelative;

– imposibilitatea exercitării, de către proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan, a drepturilor de dispoziție asupra bunurilor imobile deținute și încheierii contractelor de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a hotărârilor judecătoreşti care ţin loc de contract de vânzare;

– nereglementarea măsurilor în vederea îndeplinirii, în mod abstract și obiectiv, a scopului legitim al actului normativ, respectiv comasarea terenurilor agricole, descurajarea cumpărării proprietăţii funciare în scop de revânzare imediată, prevenirea speculei imobiliare, prevenirea fărâmițării proprietăţii funciare și achiziția terenurilor pentru desfășurarea activităților agricole specifice pe termen mediu şi lung, raportat la perioada de timp în care se datorează impozitul instituit;

– nesoluționarea aspectelor practice neunitare și a disfuncționalităților semnalate de către părțile interesate, precum și perpetuarea vidului legislativ care vizează calcularea și încasarea impozitului aferent tranzacțiilor având ca obiect terenurile agricole situate în extravilan;

– evitarea unei grave atingeri a interesului public, a scopului legitim prevăzut de lege și neîndeplinirea obligațiilor constituționale, cu efecte negative pe termen mediu și lung asupra creșterii producției agricole și, implicit, a Uniunii Europene, prin nereglementarea, pe calea delegării legislative, a condițiilor care să creeze premisele manifestării neîngrădite a atributului de dispoziție asupra bunurilor imobile aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice”.

Iată care sunt, modificările și completările Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, conform proiectului de Ordonanță de Uurgență pus în dezbatere publică de MADR:

1. La articolul 4, alineatul (1), literele a) și b) și alineatul (5) vor avea următorul cuprins:

„(1) Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune, la preț și în condiții egale cu cele prevăzute în ofertă, în următoarea ordine:

1. a) preemptori de rang I: coproprietarii; soții, rudele până la gradul al treilea, inclusiv și afinii până la gradul I, în această ordine;
2. b) preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private, aflate pe terenurile ce fac obiectul ofertelor de vânzare și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiții agricole pentru culturile de pomi, viță- devie, hamei și pentru irigații, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții;”

…

(5) În cazul exercitării dreptului de preempțiune de către proprietarii imobilelor vecine, cu respectarea condițiilor prevăzute la alin. (2), prioritatea la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan se stabilește astfel:

1. a) proprietarul imobilului vecin care are hotarul comun cu latura cea mai mare a terenului ce face obiectul ofertei de vânzare;
2. b) în cazul în care terenul ce face obiectul ofertei de vânzare are două laturi mari ori toate laturile egale, prioritate la cumpărarea acestui teren are proprietarul imobilului vecin, tânăr fermier, care are domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
3. c) proprietarii imobilelor vecine care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul ofertei de vânzare, în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun cu terenul în cauză;
4. d) în cazul în care latura mare sau una dintre laturile egale ale terenului ce face obiectul ofertei de vânzare are hotarul comun cu un teren situat pe raza altei unități administrativ- teritoriale, prioritate la cumpărarea terenului are proprietarul imobilului vecin cu domiciliul/reședința în raza unității administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul.”
5. La articolul 4¹, alineatul (2), literele d) și e) vor avea următorul cuprins:

”Art. 4¹

„(2) În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele juridice cu respectarea următoarelor condiții cumulative:

….

1. d) asociatul/acționarul, persoană fizică, care deține controlul societății să aibă domiciliul situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
2. e) în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății sunt alte persoane juridice, asociații/acționarii, persoane fizice, care dețin controlul societății, să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.”
3. Articolul 4² va avea următorul cuprins:

„Art. 4²

(1) Terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligaţia plăţii de către vânzători a unui impozit în cotă de 80% aplicată asupra diferenţei dintre valoarea terenurilor agricole de la data vânzării și cea de la data cumpărării, determinată potrivit valorii orientative stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilită prin studiul de piață realizat de către camerele notarilor publici, după caz, din respectiva perioadă.

(2) În cazul înstrăinării, prin vânzare, a pachetului de control al persoanelor juridice care au în proprietate unul sau mai multe terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele prevăzute la alin. (5), pct.1 și în măsura în care înstrăinarea are loc înainte de împlinirea a 8 ani de la dobândirea oricăruia dintre aceste terenuri, persoana fizică și/sau juridică care înstrăinează are obligația de a plăti un impozit în cotă de 80% aplicată asupra diferenței pozitive dintre valoarea existentă la momentul înstrăinării pachetului de control și cea de la momentul dobândirii terenului, determinată potrivit valorii orientative stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilită prin studiul de piață realizat de către camerele notarilor publici, după caz, din respectiva perioadă. În situația în care persoana juridică are în proprietate mai multe terenuri agricole situate în extravilan, cota de 80% se aplică asupra valorii totale calculate prin însumarea diferențelor pozitive aferente terenurilor dobândite cu cel mult 8 ani înainte de înstrăinarea pachetului de control, fără a lua în calcul diferențele negative, diferențe determinate potrivit prezentului alineat.

(3) În situația în care persoana juridică deține în proprietate terenuri agricole situate în extravilan ca urmare a unui aport în natură adus de persoana care înstrăinează pachetul de control, verificarea condiției legate de înstrăinare înainte de împlinirea a 8 ani de la dobândirea terenurilor, potrivit alin. (2), se extinde și la perioada deținerii de către acționarul/asociatul care a realizat acest aport în natură.

(4) Prevederile art. 16 se vor aplica în mod corespunzător situațiilor prevăzute la alin. (1) și (2).

(5) În aplicarea prevederilor alin. (1) și (2), termenii și expresiile de mai jos au următoarele semnificații:

1. active – proprietățile imobiliare ale persoanei juridice reprezentând orice teren, clădire sau altă construcție ridicată ori încorporată într-un teren, înregistrate potrivit reglementărilor contabile aplicabile;
2. pachet de control – participația în capitalul social/patrimoniul unei persoane juridice, deținuță de către o persoană fizică sau juridică, în mod direct sau indirect și care depășește 50% din valoarea/numărul titlurilor de participare sau din dreptul de vot, după caz;
3. titluri de participare – reprezintă acțiunile, părțile sociale sau altă formă de deținere în mod direct sau indirect de către persoane fizice și/sau juridice în capitalul/patrimoniul altei persoane juridice, în funcție de forma de organizare a acesteia, potrivit legii.

(6) Impozitul stabilit la alin. (1) și (2) reprezintă un impozit suplimentar față de cele datorate potrivit Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, se calculează și se încasează de notarul public înainte de autentificarea actului notarial prin care se transmite dreptul de proprietate, în cazul înstrăinării prevăzută la alin. (1), precum și înainte de autentificarea actului prin care are loc înstrăinarea, în situația prevăzută la alin. (2). Impozitul calculat și încasat se plătește până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost încasat. Notarii publici au obligația să depună semestrial la organul fiscal teritorial o declarație privind calcularea și încasarea impozitului.

(7) Impozitul stabilit în condițiile alin. (1) și (2) se distribuie astfel: a) o cotă de 60% se face venit la bugetul de stat; b) o cotă de 40% se face venit la bugetul unităților administrativ-teritoriale pe teritoriul cărora se află terenurile agricole situate în extravilan ce au făcut obiectul înstrăinării.

(8) În cazul contribuabililor care intră sub incidența titlului II – Impozitul pe profit din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, republicat, cu modificările și completările ulterioare, impozitul stabilit în condițiile alin. (1) și (2) reprezintă cheltuială nedeductibilă la determinarea rezultatului fiscal.

(9) Procedura de calcul, încasare și plată a impozitului perceput în condițiile alin. (1) și (2), precum și obligațiile declarative se aprobă prin ordin comun al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale și al ministrului finanțelor, cu consultarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România, în termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență.

(10) Veniturile obținute de persoane nerezidente din tranzacțiile prevăzute la alin. (1) și (2) nu fac parte din domeniul de aplicare a convențiilor de evitare a dublei impuneri încheiate de România cu alt stat.

(11) Proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligația să le utilizeze exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării, iar în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și irigații exclusiv private, se va păstra destinația agricolă a acestor investiții.”

4. Articolul 5 va avea următorul cuprins:

”Art. 5

(1) În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 alin. (5) din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

(2) În cazurile prevăzute la alin. (1), în vederea îndeplinirii formalităților prevăzute de prezenta lege, structura centrală și structurile teritoriale, după caz, vor emite un proces verbal privind derularea procedurii prevăzută la art. 4.

(3) În situația în care, în cadrul procedurii se înregistrează comunicări de acceptare a ofertei de vânzare de către preemptorii prevăzuți la art. 4 alin. (1), procesul verbal prevăzut la alin. (2) se transmite instanței, însoțit de documente înregistrate în termenul prevăzut la art. 6 alin. (2).

(4) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de prezenta lege.”

5. La articolul 7, după alineatul (6) se introduce un nou alineat, alin. (6¹ ), cu următorul cuprins:

„(6¹ ) Comunicarea acceptării ofertei de vânzare modificată se înregistrează la primărie, în termen de 10 zile de la expirarea termenului prevăzut la alin. (6)”.

6. La articolul 7¹ , alineatul (2) va avea următorul cuprins:

„(2) În cazul în care, unul dintre titularii dreptului de preempțiune care și-au manifestat acceptarea ofertei înregistrează la primărie, până la expirarea termenului de verificare prevăzut la art. 10 alin. (1), o cerere de renunțare la acceptarea ofertei, se aplică prevederile art. 4.”

7. Articolul 9 va avea următorul cuprins:

„Art. 9

(1) Avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public pentru cazurile prevăzute la art. 4, se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 ha inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 ha, de către structura centrală.

(2) Avizul necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public pentru cazurile prevăzute la art. 4¹ alin. (1) și (2) sau la art. 7¹ alin. (2), se emite de către structurile teritoriale, pentru terenurile cu suprafața de până la 30 ha inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 ha, de către structura centrală.

(3) Avizele prevăzute la alin. (1) și (2) sunt valabile 6 luni de la data comunicării către vânzător. Avizul este valabil şi ulterior împlinirii acestui termen, dacă părţile au încheiat în perioada de valabilitate o promisiune bilaterală de vânzare sau un pact de opţiune care are ca obiect terenul agricol extravilan pentru care a fost emis, dar nu mai mult de termenul stipulat în cuprinsul acestor acte pentru executarea lor.

(4) Anularea avizelor prevăzute la alin. (1) și (2) emise de structura centrală sau structurile teritoriale intervine ca urmare a decesului vânzătorului sau a decesului preemptorului/potențialului cumpărător, înainte de încheierea contractului de vânzare. Avizele prevăzute la alin. (1) și (2) își mențin valabilitatea în cazul emiterii certificatului de moștenitor, pentru vânzător, în termenul prevăzut la alin. (3).

(5) Autoritatea emitentă a avizelor prevăzute la alin. (1) și (2) poate îndrepta erorile materiale din cuprinsul actului, din oficiu sau la cererea persoanei interesate.

(6) În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, se emite un proces verbal de derulare a procedurii prevăzută la art. 4, de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30, ha inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 ha, de către structura centrală.”

8. La articolul 10, alineatul (1) va avea următorul cuprins:

”(1) Verificarea îndeplinirii condițiilor prevăzute la art. 4 și 4¹ se va face de către structura centrală, respectiv de către structurile teritoriale de la locul situării imobilului, după caz, în termen de 10 zile lucrătoare de la expirarea termenului prevăzut la art. 6 alin. (2) sau a termenului prevăzut la art. 7 alin. (61 ) și (9). În cazul îndeplinirii condițiilor legale, în termen de 5 zile lucrătoare de la expirarea termenului pentru verificare, structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz, vor emite avizul final/avizul necesar încheierii contractului de vânzare, prevăzut la art. 9 alin. (1) și (2).”

9. La Articolul 12, alineatul (1) litera d) va avea următorul cuprins:

„d) emite avizele prevăzute la art. 9 alin. (1) și (2) necesare încheierii contractului de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, avizul prevăzut art. 10 alin. (3), precum și procesul verbal prevăzut la art. 9 alin. (6) necesar pronunțării unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare.”

10. Articolul 16 va avea următorul cuprins:

„Art. 16. – Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, potrivit prevederilor art. 4-4², sau fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 și 9 alin. (1) și (2) este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută.”

11. La articolul 20, alineatul (2) se modifică și va avea următorul cuprins:

„(2) Dispozițiile prezentei legi nu se aplică înstrăinărilor între coproprietari; soți, rudele până la gradul al treilea, inclusiv și afinii până la gradul I, în situația în care proprietarul terenului nu a solicitat afișarea unei oferte de vânzare la primărie.”

12. După articolul 20, se introduce un nou articol, art. 201 , cu următorul cuprins:

„Art.201 – În cazul în care, proprietarul terenului a solicitat afișarea la primărie a ofertei de vânzare, persoanele prevăzute la art. 20 alin. (2) pot accepta oferta de vânzare în calitate de preemptori de rang I, iar contractul de vânzare se va încheia în baza avizelor prevăzute de lege, după caz.”